Urządzenia przesyłowe na nieruchomości. Co warto wiedzieć o służebności przesyłu i prawach właścicieli gruntów?
Na wielu nieruchomościach, szczególnie na terenach wiejskich i podmiejskich, od lat znajdują się słupy energetyczne, linie wysokiego i średniego napięcia, gazociągi, wodociągi oraz inne urządzenia przesyłowe.
Niejednokrotnie zostały one wybudowane kilkadziesiąt lat temu, a właściciele gruntów nigdy nie otrzymali z tego tytułu wynagrodzenia ani nie wyrazili zgody na korzystanie z ich nieruchomości.
Najnowsze orzecznictwo może znacząco wpłynąć na sytuację takich właścicieli.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to prawo, które pozwala przedsiębiorcy przesyłowemu korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, utrzymania i eksploatacji urządzeń przesyłowych, takich jak linie energetyczne, gazociągi czy wodociągi.
Obejmuje to również sytuacje, w których infrastruktura przebiega przez nieruchomość lub nad nią, jak ma to miejsce w przypadku napowietrznych linii energetycznych.
Instytucja ta została wprowadzona do polskiego Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r., a jej ustanowienie powinno wiązać się z odpowiednim wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości.
Jak urządzenia przesyłowe mogą wpływać na nieruchomość?
W praktyce obecność urządzeń przesyłowych może ograniczać możliwość korzystania z działki i jej zabudowy, utrudniać prowadzenie działalności rolniczej lub inwestycyjnej, a także wpływać na wartość nieruchomości.
Mogą one również wpływać na komfort korzystania z nieruchomości, chociażby ze względu na hałas towarzyszący ich eksploatacji.
Kiedy właściciel może dochodzić swoich praw?
Jeżeli na nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe, a ich posadowienie nie zostało odpowiednio uregulowane, właściciel może mieć prawo do:
-
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
-
ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu,
-
uregulowania stanu prawnego nieruchomości na przyszłość.
Zakres możliwych roszczeń zależy od okoliczności konkretnej sprawy, w tym rodzaju urządzeń, czasu ich posadowienia oraz istniejącej dokumentacji.
Tymczasem wiele urządzeń, zwłaszcza wybudowanych przed 1989 r., powstało bez zawarcia stosownych umów lub bez wydania odpowiednich decyzji administracyjnych. Do dziś zdarzają się sytuacje, w których właściciele nieruchomości ponoszą związane z tym ograniczenia, nie otrzymując żadnej rekompensaty.
Co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego?
Przez wiele lat przedsiębiorcy przesyłowi często bronili się przed roszczeniami właścicieli nieruchomości, powołując się na zasiedzenie służebności.
W wyroku z grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny uznał takie stanowisko za niezgodne z Konstytucją. Wskazał przy tym, że nie można utożsamiać służebności przesyłu ze służebnością gruntową oraz że niedopuszczalne jest przyjmowanie biegu zasiedzenia prawa, które w danym czasie nie było uregulowane w przepisach.
Podobny kierunek został wcześniej przedstawiony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z lutego 2023 r., w którym wskazano, że przed wprowadzeniem służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego nie mógł rozpocząć się bieg zasiedzenia prawa odpowiadającego tej instytucji.
Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?
Choć każda sprawa wymaga indywidualnej analizy dokumentów i stanu faktycznego, najnowsze orzecznictwo może zwiększać szanse właścicieli nieruchomości na skuteczne dochodzenie swoich praw wobec przedsiębiorstw przesyłowych.
Jeżeli na działce znajdują się słupy energetyczne, linie przesyłowe, gazociągi, wodociągi lub inne urządzenia infrastruktury, a kwestia korzystania z nieruchomości nigdy nie została uregulowana, warto sprawdzić, czy istnieje możliwość dochodzenia wynagrodzenia lub ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu.
Dlaczego warto przeanalizować stan prawny nieruchomości?
W wielu przypadkach właściciele nieruchomości nie mają świadomości, że stan prawny urządzeń przesyłowych znajdujących się na ich działce można zweryfikować i ocenić pod kątem przysługujących im uprawnień.
W sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych istotne znaczenie mają zarówno dokumenty dotyczące nieruchomości, jak i okoliczności budowy infrastruktury. Ich analiza pozwala ocenić, jakie uprawnienia mogą przysługiwać właścicielowi gruntu.
Rzetelna ocena dokumentacji oraz stanu faktycznego pozwala ustalić, jakie rozwiązania prawne mogą być dostępne w konkretnej sytuacji.
Peredzyńska Walaszek Kancelaria Adwokacka
al. Kościuszki 23/25 lok. 16, 90-418 Łódź
tel. + 48 728 256 270
email: biuro@peredzynskawalaszek.pl